Générer un processus de diversification urbaine en contexte de marché de l’habitat détendu
On parle de diversification lorsque l’on souhaite déspécialiser un quartier, c’est à dire remplacer une partie des logements sociaux par des logements dits « en accession » afin de générer une mixité sociale. Opérationnellement, ce processus ne va pas de soi et se heurte à des difficultés de différents ordres en fonction des dynamiques territoriales à l’œuvre.
Si dans les territoires attractifs des grandes métropoles les difficultés sont essentiellement liées au relogement et à la mobilisation de tènements fonciers, dans les territoires détendus les difficultés viennent des prix bas de l’ancien ou de la concurrence des développements de lotissements périphériques et font que les conditions pour déclencher l’achat d’un bien en QPV sont souvent extrêmement difficiles à réunir.
Cela ne peut en réalité se faire sans une stratégie spécifique. Une diversification réussie n’est pas la conclusion mécanique d’une intervention urbaine mais repose sur quatre piliers.
1. La valorisation de l’environnement :
- Traiter les points durs du site forme un préalable pour retrouver une localisation à l’attractivité non dégradée au regard de son contexte.
2. La libération d’un foncier attractif faisant masse :
- Le foncier libéré doit à la fois faire masse (c’est à dire présenter un volume suffisant, tout en étant réaliste, pour composer un retournement d’image et de représentation) et être en contact avec des zones d’attractivité où le marché de l’habitat est le plus actif.
3. L’adaptation des produits au marché :
- La typo-morphologie des produits développée doit s’adapter aux attentes et moyens des acquéreurs locaux et tenir compte de l’offre concurrentielle présente sur le territoire (prix de sortie, surface, superficie des parcelles, volumes capables, vocabulaire architectural et références esthétiques… devant faire l’objet d’explorations avec les acteurs professionnels locaux).
4. La composition d’un contexte urbain d’accueil des produits de diversification :
- Ces « produits adaptés » doivent par ailleurs, être installés dans des contextes urbains rendus favorables car protégés des inurbanités, desservis par des espaces publics adaptés (dimensionnement, qualifications…), lissant ruptures d’échelles bâties et écarts de programmes trop importants et générant une ambiance urbaine, paysagère et architecturale porteuse d’une image d’habitat désirée.
C’est la mise en œuvre de ces quatre piliers qui permettent de bâtir une démarche de diversification ayant, dans ces contextes spécifiques, quelques chances d’être couronnée de succès.
